Una de las consultas más habituales que nos hacen nuestros clientes cuando se plantean solicitar el Beneficio de la Exoneración del Pasivo Insatisfecho (BEPI) es si van a perder su casa. ¿Es posible conservar la vivienda con la Ley de Segunda la Oportunidad? Esta preocupación es muy normal cuando tienes propiedades o patrimonio a tu nombre, ya sean viviendas o vehículos.
A priori, la liquidación del patrimonio obliga al deudor a destinar todos los bienes embargables a saldar sus deudas pendientes, y uno de ellos puede ser la vivienda. Pero hay determinadas circunstancias en las que es posible no perderla. En este artículo te vamos a contar en qué casos podrías conservar tu casa.
En Ley de 2ª Oportunidad hemos salvado muchas viviendas de nuestros clientes, dejándolas fuera del procedimiento.
LA VIVIENDA HABITUAL EN LA LEY DE LA SEGUNDA OPORTUNIDAD
Si decides acogerte a la Ley de la Segunda Oportunidad y tienes en propiedad una vivienda habitual, se abren tres posibles escenarios:
- Pérdida de la vivienda: es la opción que ocurre más habitualmente. Te recordamos que si aun así te queda deuda pendiente en este caso, puedes exonerarla con la LSO.
- Dación en pago de la vivienda: pierdes la vivienda, pero se exoneran todas tus deudas pendientes.
- Conservar la vivienda: únicamente será posible en algunos supuestos que detallaremos a continuación.
Sea cual sea tu caso, si no quieres que tu vivienda habitual sea embargada, lo más recomendable es que busques desde el primer momento el asesoramiento de un abogado especialista en Ley de Segunda la Oportunidad que te guíe durante todo el proceso.
¿EN QUÉ CASOS SE PUEDE SALVAR LA VIVIENDA HABITUAL EN LA LEY DE SEGUNDA OPORTUNIDAD?
Como hemos adelantado, lo más habitual es que, para garantizar el derecho de cobro de sus acreedores, el deudor se vea obligado a vender su vivienda. Excepcionalmente, si la enajenación de la vivienda no supone un beneficio económico y no permite solventar sus obligaciones de pago, carecerá de sentido que el propietario pierda su casa.
Dicho con otras palabras, la liquidación de la vivienda habitual sólo tiene sentido cuando el resultado sea económicamente favorable a los acreedores.
De este modo, nos encontramos con 2 supuestos en los que se puede conservar la vivienda habitual al acogerse al mecanismo de segunda oportunidad.
1- Cuando el valor de la hipoteca es superior al valor de mercado de la vivienda
Si el capital pendiente de amortización de la hipoteca es igual o superior al precio de tasación de la vivienda, y, en consecuencia, con su ejecución no se saldarán las deudas ni se cancelará la garantía hipotecaria, no tendrá sentido que el propietario pierda su casa.
Esto es bastante habitual cuando el préstamo hipotecario se firmó en una época en la que los precios estaban disparados al alza.
Ahora bien, para ello deberá cumplir el siguiente requisito:
- Tener los pagos de la hipoteca al día, sin cuotas pendientes, y que se prevea que se pueda hacer frente a las cuotas mensuales de la hipoteca (con la posibilidad en algunos casos de pactar con el banco alguna modificación en cuanto a condiciones, tipo de interés o plazo). De lo contrario, carecería de sentido la tenencia de la titularidad del bien inmueble, toda vez que se estaría agravando el perjuicio causado a los acreedores.
2- Cuando la venta de la vivienda supone un empeoramiento de la situación financiera
Si los costes de enajenación de la vivienda superan al precio obtenido por la venta, o si la enajenación produce un sobrecoste que no compensa asumir, probablemente el juez desestime esta opción como beneficiosa para el deudor, y, por lo tanto, el propietario pueda conservar su vivienda.
La razón de esto está en la misma naturaleza legal de la Ley de la Segunda Oportunidad, cuya finalidad consiste en no originar mayores deudas de las que ya se tenían. Entonces, habrá determinados casos en los que el juez considere que el deudor debe quedarse con su vivienda para no generar más deudas.
¿Y SI TENGO VARIAS PROPIEDADES INMOBILIARIAS A MI NOMBRE?
En este caso no concurriría el primer requisito para la conservación de la vivienda; a saber, que el bien inmueble constituya el domicilio habitual del deudor. Ante este escenario, lo habitual será que todos los activos que formen parte de tu patrimonio se liquiden durante el concurso de acreedores.
¿Y SI ME QUIERO DESHACER DE LA VIVIENDA HABITUAL?
Aunque no es la idea de partida de este artículo, es otra circunstancia que se suele dar. En este caso, lo que habría que hacer es venderla dentro del concurso, y si aun así tienes deuda pendiente, solicitar su exoneración. Esto tiene sentido cuando no puedes pagar la hipoteca y el domicilio te supone más problemas que beneficios.
Entonces se liquidaría la vivienda en el concurso de acreedores y te beneficiarías del BEPI, pidiéndole al juez el perdón de todas las deudas que no se hubieran podido satisfacer mediante la liquidación del patrimonio. Si cumples con los requisitos de la Ley de la Segunda Oportunidad, el juez eliminará el 100% de tus deudas.
SENTENCIAS QUE PERMITEN NO PERDER LA VIVIENDA CON LA LEY DE SEGUNDA OPORTUNIDAD
Lo que debes saber es que existen pronunciamientos de nuestros juzgados y tribunales en los que se exonera al deudor del pago de sus deudas, permitiéndole, además, conservar su vivienda habitual.
Y es que la actual tendencia jurisprudencial está encaminada a defender la vivienda habitual de los deudores cuando se aplica la Ley de Segunda Oportunidad, siendo cada vez más frecuentes los pronunciamientos que permiten la conservación de la casa del deudor atendiendo a las circunstancias antieconómicas de su venta.
No obstante, la decisión final siempre estará en manos del juez, pero si quieres tener las mayores garantías de conservar tu vivienda habitual, puedes confiarnos tu caso y nuestros abogados expertos en Ley de Segunda Oportunidad te asesorarán y te expondrán cuál es tu mejor opción para saldar las deudas y salir lo mejor parado posible. Te ofrecemos un informe de viabilidad gratis y además no te pedimos una cuota de entrada.